Comment monter une SCI ?
La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique qui s’adresse aux entrepreneurs qui souhaitent investir dans l’immobilier. Elle est prisée pour sa capacité à optimiser la gestion d’un patrimoine familial. Elle offre également un cadre favorable à l’organisation de la transmission d’un bien immobilier. Cependant, la constitution et le fonctionnement d’une SCI sont strictement réglementés. De ce fait, sa création passe par différentes étapes prévues par la loi. Comment monter une SCI ? Retrouvez les différentes étapes à travers cet article.
Comprendre les caractéristiques d’une SCI
Avant de découvrir comment monter une SCI, il est essentiel de comprendre ses caractéristiques. La SCI est une entité juridique qui a pour vocation principale la détention et la gestion de biens immobiliers. Il faut être au moins deux pour constituer une SCI. Et chaque associé doit effectuer un apport au capital de la société.
Cette forme de société se caractérise par le fait qu’elle engage la responsabilité des associés de manière indéfinie, mais non solidaire. Cela signifie qu’en cas de pertes, les associés sont responsables sur leurs biens personnels. Néanmoins, cette responsabilité est proportionnelle à l’apport effectué par chaque associé dans le capital de la société.
Le statut juridique de la SCI autorise l’acquisition, la gestion et la mise en location d’un bien immobilier. Cependant, cette société ne peut exercer aucune activité commerciale. En d’autres termes, elle ne peut pas acheter et revendre des biens immobiliers de manière répétée.
Tout comme dans les autres formes de sociétés, le fonctionnement d’une SCI est régi par les statuts. La rédaction de ce document permet notamment de définir les procédures de prise de décision au sein de la SCI.
À la tête d’une SCI se trouve un gérant qui est chargé d’assurer la gestion courante de l’entité. Il représente légalement la SCI auprès des tiers sans engager sa responsabilité sauf en cas de faute de gestion. Ce sont les associés qui désignent le gérant dans les statuts ou dans un acte séparé.
Rédiger les statuts sociaux
Les statuts sont une sorte de socle sur lequel l’entreprise se repose. Voilà pourquoi, la rédaction des statuts est l’étape la plus importante dans le processus de création d’une SCI. Les statuts servent de référence à chaque action mise en place visant à monter et à gérer la société.
De ce fait, les statuts sociaux doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Ils doivent mentionner :
- La forme de la société : SCI familiale, SCI de location ;
- L’identité des associés : noms des associés, leurs âges… ;
- La durée de vie de la SCI : 99 ans maximum ;
- La dénomination sociale : le nom officiel de la société ;
- Le siège social : l’adresse de la SCI qui peut être l’adresse personnelle du gérant ;
- Le montant du capital social avec les détails sur les apports de chaque associé ;
- Les règles relatives à la tenue de l’assemblée générale : pouvoir du gérant, détermination de la majorité.
Les statuts sociaux doivent également prévoir les modalités de cession de parts sociales ainsi que les conditions de dissolution de la SCI.
Constituer le capital social
Comment monter une SCI capable d’acquérir des biens immobiliers ? La société doit avoir une base financière. Le capital social de la SCI est constitué par les apports des associés. Ces derniers reçoivent, en contrepartie, des parts dans le capital. Ils sont libres de choisir la nature de leur apport. En effet, le capital social d’une SCI admet les apports en numéraire et les apports en nature.
L’apport en numéraire est une somme d’argent et se fait sous forme d’espèce ou de chèques bancaires. L’émission de chèque est également possible. L’apport en nature, quant à lui, peut être un bien immobilier ou mobilier. Pour déterminer les parts correspondant aux apports en nature, il faut déterminer leur valeur. Cela se fait au moyen d’une évaluation par un commissaire aux comptes.
Le législateur n’impose aucun minimum pour le capital d’une SCI. Il admet donc l’existence d’une SCI avec un capital à 1€ symbolique. Cependant, la création et le fonctionnement d’une société engagent des frais plus ou moins importants. De ce fait, les associés ont tout intérêt à s’assurer que les charges de l’entreprise seront couvertes jusqu’à ce qu’elle génère des profits.
Publier la création de l’entreprise dans le journal d’annonces légales
Les associés doivent porter à la connaissance du public la création de la SCI. Cela permet d’attirer les éventuels investisseurs ou clients. Pour ce faire, la constitution de l’entreprise doit être publiée dans le journal d’annonces légales du département dans laquelle se trouve le siège social. Cette étape de publication est aussi obligatoire pour obtenir l’immatriculation de l’entreprise.
À l’instar des statuts sociaux, la publication de la création de la SCI dans le journal d’annonces légales doit présenter quelques mentions obligatoires. Il s’agit, entre autres, de l’objet social, du siège de la société et du nom de la SCI ainsi que celui des gérants.
Déposer le dossier de demande d’immatriculation de la SCI
Comment monter une SCI ayant une personnalité juridique distincte de celle des associés ? Les associés doivent constituer un dossier d’immatriculation qui comprend notamment :
- Un justificatif de siège social ;
- Un exemplaire des statuts ;
- Une attestation de publication de l’avis de création de la SCI dans le journal d’annonces légales.
Une fois le dossier complet, il suffit de l’envoyer auprès du guichet unique de l’INPI. L’organisme compétent procédera ensuite à un examen du dossier. Si toutes les conditions relatives à la création de la SCI ont été respectées, l’immatriculation est accordée. La SCI reçoit ensuite un numéro de SIREN. Elle peut alors exercer ses activités en toute légalité.
Si le dossier est jugé incomplet, les associés peuvent demander un nouvel examen après avoir fourni les documents manquants. Cependant, cette demande peut engendrer des frais supplémentaires.
Bref, pour répondre à la question de savoir comment monter une SCI, il faut d’abord comprendre le fonctionnement de cette forme de société. Pour qu’elle puisse exercer légalement sur le marché immobilier, cette société doit faire l’objet d’une immatriculation auprès de l’INPI. Cette étape clôt la procédure de création de l’entreprise. Par ailleurs, le gérant représente la société à chaque phase de création de la SCI.
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